עסקאות מקרקעין
> מידע שימושי > עסקאות מקרקעין
5 טיפים למוכרי דירת מגורים
בפסק דין שניתן ביום 7 לפברואר 2016 בת.א. 41081-11-13, ע"י בימ"ש השלום בבאר שבע מפי כב' השופטת, נעם חת מקוב, נדונה תביעה ותביעה שכנגד עקב מכירת דירה עם חריגות בניה. מתוך פסק הדין הוצאו 5 טיפים שכל מוכר דירה חייב להכיר.
1. אל תתנו לאף אחד להלחיץ אתכם לחתימת הסכם ואל תחתמו על כל הסכם טרם היותכם מיוצגים על ידי עורך דין מטעמכם ויש לכם את כל המסמכים המתאימים לצורך המכירה.
2. בדקו חריגות בניה בנכס ודווחו לקונה על כל החריגות שישנן. לצורך כך, מומלץ לשכור שירותי עורך דין העוסק, פרט לדיני מקרקעין ודיני מיסוי מקרקעין גם בדיני התכנון והבניה.
3. הוסיפו תנית "As Is" ("כמו שהוא") להסכם המשפטי – תניה כזאת תגן עליכם מפני צורך ל"חפור" בקירות כדי לגלות נזקי צנרת, חשמל ונזקים אחרים ותטיל את האחריות לבדיקה זאת על הקונים ובמידה ויגלו נזקים מוסתרים לא יוכלו לחזור אליכם בתביעה.
4. קבעו מועדים להיתרי בניה – קבעו בהסכם את המועמדים למתן היתרי בניה וסנקציות לגבי אי עמידה בלו"ז. את הסעיפים יש לנסח בזהירות יתרה באמצעות עורכי דין העוסקים בתחום התכנון והבניה ובעזרת אנשי מקצוע מתאימים ומידע מדויק.
5. במקרים בלתי צפויים – בקשו מהמייצג, עורך הדין שלכם, לטפל בהם סמוך לקרות המקרה אם בניסוח מכתבים שונים, תוספות להסכם וכיו"ב. זכרו כי אין להסכים לכל שינוי מאוחר בהסכם בלא היוועצות עם עורך הדין שלכם – בשביל זה הוא שם.
> מידע שימושי > עסקאות מקרקעין
מדריך קצר ברכישת דירת מגורים
בין העסקאות הגדולות במהלך חיינו, אם לא הגדולה ביותר, היא עסקת רכישה של דירת מגורים. לא בכדי קבע המחוקק כי עסקה כזאת מחויבת בייצוג עורך דין. הכנו עבורכם מדריך קצר בעניין.
כללי האצבע טרם חתימת הסכם
2. חשבו סך כולל לרכישה – יש יותר מדי מקרים שרוכשים לא כלכלו עצמם מראש ונתקעו בלי כסף להשלמת הרכישה. איך מתחייבים לרכוש כשאין די כסף ?! נשמע מוזר ? תתפלאו. כרוכשים כאלה נגשו אליי לבדיקה בתחילת ייצוג זה כבר היה לאחר התחייבות במסמך זכרון דברים שלפיו הוטל עליהם "קנס" גבוה. חבל !
4. מסמך זכרון הדברים – אל תחתמו על מסמך טרם ייצוג משפטי! לרוב, מסמך זיכרון דברים הוא חוזה משפטי מחייב ובנוסף יש סנקציה לביטולו ("קנס"). הישמרו גם מכל מסמך אחר.
הייצוג המשפטי ברכישת דירה
הגעתם לשלב שבו מצאתם את הדירה המתאימה בדיוק לכם וכעת אתם בפניי תחילת הייצוג המשפטי. אז מה בעצם ניתן לכם בייצוג המשפטי ומה עליכם לדרוש כנגד כספכם.
1. בדיקות טרם הסכם – הייצוג המשפטי מתחיל בבדיקות טרם הסכם וכולל את כל אלה ועוד.
א. בדיקות רישום הנכס.
ב. בדיקות משפטיות למבנה.
ג. ייעוץ מס רכישה.
ד. בדיקות מול הבנק למשכנתה.
2. ייצוג לעניין ההסכם – הייצוג המשפטי ממשיך בפעולות לעניין ההסכם וכולל את כל אלה ועוד…
א. משא ומתן והגעה להסכם הוגן ובד בבד מגן.
ב. ייצוג במעמד החתימה ובקרה על התשלום.
ד. דיווח מס רכישה.
3. בטחונות וביטחונות – חשוב לעגן בהסכם משפטי מספר לא מבוטל של ביטחונות ובטוחות שרק עוה"ד העוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן ישכיל להכניס לתוכו בהתאם לעניין ולעסקה.
דוג' אחת לבטוחה מרכזית – אחוזים מהתשלום בסוף עסקה שימסרו בנאמנות כנגד המצאת מסמכים נדרשים לרישום.
4. לצורך רישום נדרשים מסמכים לרישום – עוה"ד מטעמכם יקפיד כי מסמכי הרישום הרלוונטיים יחתמו במעמד חתימת ההסכם וישמרו אצל עוה"ד המוכר עד שלב קבלת המפתחות בו יימסרו אליו או, במידה ולא נמסרו, יותרו כספים אצל נאמן לעסקה עד להמצאתם. מסמכים אלה הם לרבות:
א. אישור מס שבח.
ב. אישור עירייה לטאבו.
ג. ייפוי כח בלתי חוזר.
ד. שטר מכר חתום ומאומת.
ה. אישור ועד בית.
ו. אישור בנק לסילוק משכנתה.
ז. אישור רשם המשכונות.
5. השלמת רישום – בקבלתו את המסמכים הרלוונטיים יפעל עוה"ד וינקוט בכל הפעולות הנדרשות לצורך רישום הנכס על שמכם. עסקה במקרקעין נגמרת ברישום והייצוג משפטי בעניינכם לא בא לסיומו עד שהדירה לא נרשמה על שמכם ברשות הרלוונטית. קיימים מקרים – דוג' איחוד וחלוקה מחדש – בהם השלמת הרישום יכולה לארוך גם שנים רבות ועוה"ד המייצג אתכם ישלים את הרישום בבוא העת.
סרטון, עו"ד יוסף מאור
נגן וידאו